毎月の役員報酬に加えて、ストックオプション（RSU）による株式付与による課税により、高額な所得税の支払いに悩んでいる高所得者からの問い合わせが多くあります。そこで不動産投資によるスキームを利用した節税対策のケースを解説します。
【Question】節税対策として不動産投資に関心があり、具体的な節税スキームやリスクについて教えてください。
私は日本国内法人の役員であり、役員報酬として年間2,500万円の収入があり、今年度中にRSUによる株式付与が1,000万円程予定され、暫く保有するつもりです。合計で3,500万円の給与収入となり、所得税及び住民税で1,500万円程度の税金が発生すると想定されます。私の友人が最近不動産投資を節税目的で始めており、私も節税対策を考えようと思います。
【Answer】都心の好立地な区分マンションに投資し、税金の還付と長期保有後の売却益を狙う方法が良いと思われます。
外資系企業の本社からRSUによる株式付与が実施された場合、通常の給与のように源泉徴収はされず、ご自身での確定申告が必要です（※国内企業による付与は原則源泉徴収されます）。いずれのケースも、株式を売却せずホールドするのであれば、所得税相当額を現金（自己資金）で用意して納税しなければならない点に注意が必要です。
こうした高所得者層の方が不動産投資を検討する場合、目的によってアプローチは大きく2つのパターンに分かれます。
パターン①：都心の好立地な区分マンション投資
不動産所得の初期赤字と高い給与所得を損益通算し、確定申告による「所得税・住民税の還付」を狙いつつ、将来の売却益（キャピタルゲイン）を期待する方法。
パターン②：地方の一棟アパート・マンション投資
利回りを重視し、毎月の安定した「インカムゲイン（賃料収入）」を積み上げていく方法。
今回は、ご相談の多い「パターン①：都心の好立地な区分マンション投資」のポイントと税務上の注意点を解説します。
【解説】
1. 都心区分マンション投資の資金調達と投資対効果の判断基準
このスキームは、建物の「減価償却費」を大きく計上して帳簿上の赤字を作り、給与所得と相殺（損益通算）することが主目的となります。
購入ターゲット物件は、資産価値が落ちにくく流動性の高い好立地（駅近くの）都心のファミリー向け（2LDKなど）築浅区分マンションです。
殆どのケースでは、毎月の賃料収入よりも「元本・利息の返済、管理費、固定資産税」の支払いが上回り、手元資金が一時的にキャッシュアウト（赤字）になります。しかし、「将来の売却時の手残りキャッシュ（売却額－残債）」＋「毎年の所得税還付額のトータル」が、これまでのキャッシュアウト総額を上回れば、投資対効果はあると判断できます。
1.1 資金調達（融資）：
不動産ローンの金利は2.5%前後（2026年5月時点）が目安です。初期費用の10%〜20％程度を頭金（自己資金）とし、残りを融資で引くのが一般的な形です。
千代田区、港区、渋谷区など都心3区の築浅で、2LDKの物件となれば、2億円の投資は想定しておく必要があり、頭金として2～4千万円の現金は用意しておく必要があります。
1.2 融資期間：
通常は「法定耐用年数 － 経過年数」をベースに算定されますが、金融機関や物件の構造（RC造など）によっては、40年以上の長期で組めるケースもあります。
2. 知っておくべき「税制面」の重要メリットと注意点
2.1「5年超」の保有が出口戦略の鉄則：
不動産を売却したときの利益（譲渡所得）にかかる税率は、保有期間によって倍近く変わります。
・短期譲渡所得（保有5年以下）： 税率 39.63％
・長期譲渡所得（保有5年超）： 税率 20.315％
最高税率が適用される5年以内での売却は避け、5年超（※売却した年の1月1日時点で判定）まで保有して税率を約20%に抑えるのが基本戦略です。
【参考タックスアンサー】
No.3214 長期譲渡所得の税額の計算（土地や建物を売ったとき）
No.3211 短期譲渡所得の税額の計算（土地や建物を売ったとき）
2.2 家族への給与による所得分散（青色事業専従者給与）：
ご結婚されており、配偶者が専業主婦（主夫）など無職である場合、確定申告を「青色申告」にすることで、配偶者を「青色事業専従者」として給与を支払い、経費に算入することが可能です。
ただし、区分マンション1室の保有程度では税法上の「事業としての規模（5棟10室）」と認められないケースが多く、税務署から否認されるリスクがありますので、その規模程度になる頃に専従者給与を検討した方がよいでしょう。
【参考タックスアンサー】
No.1373 事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分
2.3 自宅賃料の「経費化（家事あん分）」：
現在のお住まいが賃貸物件である場合、その一部を不動産投資事業の「オフィス（書斎）」として使用していれば、床面積や使用時間などの合理的な基準をもとに、家賃の一部を経費（地代家賃）として計上できます。
【参考タックスアンサー】
No.2210 やさしい必要経費の知識（※家事上の経費の主たる部分が事業に関係する場合の按分規定）
2.4 建物部分の「支払利息」の計上：
借入金の支払利息も経費になります。ただし、不動産所得が赤字になった場合、「土地の取得に要した借入金の利息」に相当する部分は、損益通算（給与所得との相殺）の対象外となる特例があるため注意が必要です。売買契約書で「建物」と「土地」の比率を正しく把握しておく必要があります。
【参考タックスアンサー】
No.1391 不動産所得が赤字のときの他の所得との通算
3. ケーススタディー: ザ・パークハウス恵比寿 8階の2LDKを購入
三菱地所レジデンス旧分譲の「ザ・パークハウス」シリーズ、築7年（2026年5月時点）、恵比寿駅徒歩4分の好立地物件の2LDK、55㎡の築浅中古マンションを購入し、6年後に売却する場合のシュミレーションを行います。
【条件設定】
・投資額：1億9980万円
・融資額：1億6983万円（投資額の85％）
・融資内容：不動産ローン2.5%、35年間、元金均等
・想定賃料収入：年間480万円（表面利回り：2.4％）
・還付所得税住民税率：50％（所得税40％＋住民税10％）
・6年後売却額：2億1978万円（投資額の10％インフレ）
【投資分析】
CFリターン：2,542万円
・不動産CF：-4,746万円（初年度の仲介手数料や各種税金含む）
・売却時CF：6,412万円（6年後売却額-残債-長期譲渡所得税-手数料）
・還付所得税：876万円
初期投資額：3,848万円（投資額の15％及び仲介手数料 ※Y1経費に算入可能な567万円は含まない）
この様なシュミレーション結果となり、6年間保有して仮に投資額の10％プラスで売却できた場合は、2,542万円のリターンが得られる予想となります。
もし投資額と同額で売却すると、売却時CF：4,874万円となり6年間の不動産CFマイナスを相殺するほどの水準となり、純粋なリターンは還付所得税の876万円に留まることになります。また投資額の5％低い価格で売却すると、ほぼリターンは無くなってしまいます。
【まとめ】
年収3,500万円クラスの方であれば、所得税の最高税率に近い位置にいるため、不動産所得のマイナス額による還付所得税、更に5年超保有した後の売却額が投資額を上回る水準であれば、リターンが期待できます。
ただし、将来の売却価格を現時点から予想するのは非常に難しく、都心のマンションの買い手需要、住宅ローン又は不動産ローンの金利の状況に依存します。
年収の7～8倍程度の融資が年収3,000万円世帯による都心エリアでの購買重要が続き、緩やかな金利上昇に留まれば、この様な投資計画は試してみる価値はあるかもしれません。
もし本記事に関して、ご質問・ご関心のある場合は、お気軽にご連絡ください。
